काठमाडौं – राजधानी उपत्यकामा सरकारले तोकेको जग्गाको न्यूनतम मूल्याङ्कनभन्दा चार गुणाले बढीमा खरिद बिक्री हुँदै राजस्वको ठूलो हिस्सा छली भइरहेको छ । सरकारले जग्गाको कित्ताकाटमा प्रतिबन्ध लगाएपछि घर घडेरीका लागि किनबेच हुने जग्गाको मूल्य जथाभावी तोकिन थालेको हो ।

नेपालमा सडकको अवस्था र अन्य केही कुरालाई आधार बनाई जग्गाको न्यूनतम मूल्य निर्धारण गरिएको छ । तर सो मूल्यभन्दा चार गुणाभन्दा बढी मूल्यमा खरिद बिक्री भए पनि अधिकांशले सरकारी कागजपत्रमा न्यूनतम मूल्य नै निर्धारण गरेका हुन्छन् ।

कृषि मन्त्रालयमा गाभिएको भूमिसुधार मन्त्रालयमा लामो समयदेखि कार्यरत एक उच्च अधिकारीकाअनुसार काठमाडौं महानगरपालिका भित्रका विभिन्न मूल सडकसँग जोडिएका जग्गाको सरकारी न्यूनतम मूल्याकङ्न प्रतिआना १० लाखदेखि निर्धारण गरिएको छ । तर यो मूल्यमा खरिद बिक्री भएको एउटै उदाहरण छैन । तर मालपोत तथा घरजग्गा सम्बन्धी सम्पूर्ण कर भने यही मूल्यमा तिरिएको हुन्छ । उनी भन्छन्, ‘जग्गाको न्यूनतम मूल्य निर्धारण भएको छ, सरकारी कामकाजका लागि मात्रै त्यो भन्दा धेरै बढीमा हाकाहाकी जग्गा किनबेच हुँदैछ, त्यसको कुनै करसमेत तिरिँदैन, यसका लागि स्पष्ट कानून समेत बनाइएको छैन ।’

सरकारले जग्गाको अधिकतम मूल्य निर्धारण गर्नसके जग्गाको मनोमानी रूपमा हुने मूल्यवृद्धि र करछली निकै घट्ने उनको धारणा छ ।

उनी भन्छन्, ‘जग्गाको अधिकतम मूल्य समेत निर्धारण गरिनुपर्छ, अहिले बजारमा करको लोभले सरकारी मूल्य नै कागजातमा निर्धारण गर्छन्, यसले राजस्वमा ठूलो घाटा लागेको छ ।’

जानकारहरूका अनुसार सरकारले अधिकतम मूल्य निर्धारण गर्न नसक्दा कालोधन लुकाउनेलाई समेत भएको छ । सम्वद्ध अधिकारीहरूका अनुसार अहिले कालो धन लुकाउनेहरूले जग्गामा अत्यधिक लगानी गरिररेका छन् । सरकारले अधिकतम मूल्य निर्धारण नगर्दा धेरै भदा धेरै जग्गाको मूल्य देखाएर कालो धनलाई सेतो बनाउने, अकुत सम्पत्तिको स्रोत देखाउने काम भइरहेको छ । 

मातपोत कार्यालय डिल्लीबजारका एक अधिकारीकाअनुसार अधिकांश सर्वसाधारणले करको लोभमा न्यूनतम नै देखाउने, अकुत सम्पत्ति कमाएकाहरूले जग्गा बिक्रीको आम्दानी वास्तविक मूल्यभन्दा अत्यधिक देखाउने प्रचलन बढ्दो छ । सम्वद्ध कार्यालयहरूले थाहा पाए पनि सरकारी नीति अभावका कारण कुनै एक्सन लिन सक्ने अवस्था छैन । 

मालपोत कार्यालय डिल्ली बजारमा गत आर्थिक वर्ष २०७४/०७५ का लागि निर्धारण गरेको न्यूनतम मुल्याङ्कन हेर्दा मनोहरापुल, अरनिको राजमार्ग, चक्रपथ (रिङरोड) तीनकुने गैह्रीगाउँ सिनामंगल, तिलगंगा, गौशाला, मित्रपार्क हुँदै चाबहिल मालपोत कार्यालयको सिमानासम्मको मूल सडकसँग जोडिएका जग्गाहरूको दायाँबायाँको मूल्य प्रतिआना (३१ दशमलव ७९ वर्गमिटर) सरकारी मूल्य २८ लाख निर्धारण गरिएको छ ।

वनस्थली, बालाजु, महाराजगंज (नारायणगोपाल चोक), धुम्बाराही, धोबिखोला पुल (चक्रपथ मूलसडक) सँग जोडिएका जग्गाहरूको दायाँबायाँ मूल्य प्रतिआना २८ लाख नै निर्धारण गरिएको छ । 

यसैगरी बालकुमारी पुलदेखि कोटेश्वर हुँदै तीनकुने, मिनभवन, नयाँबानेश्वर, बिजुलीबजार, थापाथली, त्रिपुरेश्वर हुँदै विष्णुमति पुलसम्मका मूलसडकसँग जोडिएका जग्गाहरू र नयाँ बानेश्वर चोकदेखि कान्तिपुर डेन्टल हस्पिटल चोकसम्मका जग्गाको मूल्य प्रतिआना ३२ लाख निर्धारण गरिएको छ । तर खरिद बिक्री भने यो मूल्यभन्दा अत्यधिक बढी भइरहेको जानकारहरू बताउँछन् ।  

सरकारले सबै मातपोत कार्यालयहरूलाई क्षेत्र तोकिदिएको छ ।  कार्यालयहरूको आफ्नो क्षेत्राधिकार भित्रको जग्गाको न्यूनतम मूल्य निर्धारण प्रमुख जिल्लाका अधिकारीको अध्यक्षतामा बनेको समितिले गर्ने गर्छ । 
जग्गाको मूल्य निर्धारणको पहिलो मापदण्ड सडकको अवस्था नै रहेको सम्बन्धित अधिकारीहरू बताउँछन् । 

जग्गाको मूल्यकै आधारमा मालपोत कार्यालयहरूले कर उठाउने गर्छन् । नेपालमा घरजग्गा क्षेत्रले राजस्वको महत्त्वपूर्ण हिस्सा ओगटे पनि यसलाई व्यवस्थित बनाउन नसक्दा राज्यले ठूलो राजस्व गुमाउनेपरेको छ भने सर्वसाधारण चर्को मार खेप्नुपरेको अधिकारीहरू बताउँछन् । 

जग्गा कारोबार सरकारले स्पष्ट नीति लिन नसक्दा जग्गाको अत्यधिक मूल्य वृद्धि समेत हुने गरेको देखिन्छ ।

कित्ताकाटमा प्रतिबन्धले समस्या

खेतीयोग्य जमिन खण्डीकरण गरी घडेरीमा परिणत हुने गरेको भन्दै सरकारले गत आर्थिक वर्ष २०७४/०७५ को शुरुदेखि नै जग्गा प्लटिङ र कित्ताकाट गर्न रोक लगायो । लगत्तै नागरिकको व्यक्तिगत सम्पत्ति माथिको अधिकार हनन् भएको भन्दै सरकारी निर्णयविरुद्ध सर्वोच्च अदालतमा दायर भएको मुद्दामा अदालतले यो निर्णय कार्यान्वयन नगर्न नगराउन सरकारका नाममा अन्तरिम आदेश जारी गरेको थियो । 

सरकारले भने भ्याकेट निवेदन हालेपछि मुद्दा परेको ६ महिनापछि सर्वोच्चले फैसला गर्दै खेतीयोग्य जमिनको कित्ताकाटमा रोक लगाउने सरकारको निर्णय सही भएको भन्दै अन्तरिम आदेश खारेज गरेको थियो । सोही निर्णयसँगै शहरी क्षेत्रमा वर्गीकरण नभएका र धनहर वा खेततर्फको अब्बल, दोयम र सीम तथा पाखोतर्फको अब्बल र दोयममा नापी भएका जग्गाको कित्ताकाट गर्न पाइँदैन ।

वर्षमा एकपटक भन्दा बढी कित्ताकाट गर्न नपाइने भएपछि जग्गा व्यवसायीहरूले विभिन्न गैरकानूनी तरिकाबाट जग्गा कित्ताकाट गर्न थाले । तर, कानूनी रूपमा मात्रै कित्ताकाट प्रतिबन्ध भएपनि व्यवहारिकरूपमा कित्ताकाट नरोकिएको सरकारी अधिकारीहरू नै स्वीकार गर्दै आएका छन् ।  

वर्षमा एकपटक मात्रै कित्ताकाट गर्न पाइने भनिए पनि सगोलका अंशियारबीच प्रचलित कानून बमोजिम अंशबण्डा हुँदा र अदालतको फैसला बमोजिम कित्ताकाट गर्न बाधा नपर्ने भएपछि यसमै टेकेर अहिले अस्वभाविक रूपमा कित्ताकाट हुने गरेको मालपोत कार्यालयहरूले बताउँछन् । 

श्रीमान–श्रीमती, दाजुभाइ, दिदीबहिनीबीच अंशबन्डा हुने क्रम बढेको अधिकारीहरू बताउँछन् । 

कित्ताकाट गरिसकेका जग्गा किनबेच गर्न पनि सहज हुने भएकाले जग्गा व्यापार गर्ने मनसायले नै यसरी जग्गा टुक्राटुक्रा बनाउने गरे पनि वास्तविक रूपमा छुटिएर अंशबन्डा गरेको र जग्गा कित्ताकाट गर्नकै लागि गरिएको अंशबण्डा प्रष्ट रूपमा चिन्न सकिने भए पनि मातपोतका कर्मचारी मुकदर्शक बन्ने गरेका उपत्यकाको एक मालपोेत कार्यलयका कर्मचारीले बताए ।

उनले भने, ‘जग्गा टुक्रा पार्नु हुँदैन भने पनि जग्गा विभिन्न बाहनामा टुक्रिरहन्छन् । तर मालपोत कार्यालयका कर्मचारीहरू घरायसी भागबण्डा चिन्दाचिन्दै पनि मुकदर्शक बन्छन् ।’

कित्ताकाटको प्रतिबन्ध फुकाउने तयारी

सरकारले अहिले जग्गा कित्ताकाटमा लगाएको प्रतिबन्ध हेरफेर गर्ने तयारी गरेको छ । जग्गा प्लटिङ वा कित्ताकाट नहुँदा समस्या देखिएको भन्दै सरकारले हेरफेर गर्ने तयारी गरिरहेको हो । 

गत हप्ता कृषि, भूमि व्यवस्था तथा सहकारी मन्त्री चक्रपाणि खनालले जग्गाको कित्ताकाटका कारण समस्या भएको भन्दै फुकुवा गर्ने तयारी भइरहेको बताएका थिए । मन्त्री खनालले जग्गा व्यवस्थापनसम्बन्धी आवश्यक नीति बनाएर कित्ताकाटमा देखिएको गाँठो फुकाउने तयारी भएकाले एक महिनाभित्र यो विषयलाई टुंग्याउने तयारी भइरहेको बताएका थिए । 

यही विषयमा लोकान्तरसँग कुराकानी गर्दै अर्थमन्त्री डा. युवराज खतिवडाले यो क्षेत्रलाई व्यवस्थित गर्नुपर्ने आवश्यकता रहेको बताएका थिए । ‘जमिन धेरै कित्ताकाट भयो, जमिन धेरै टुक्रियो भनेर अहिले वर्षमा एकचोटी मात्रै कित्ताकाट गरौं भनेर भन्या हो । यो विषयमा हाम्रो स्पष्ट कुरा के हो भने भूउपयोग नीति अनुसारको भूउपयोग ऐन ल्याएर आउने भनेको हो । अनि भूउपयोग नीतिमा समस्या छ भने त्यसलाई पनि एकचोटी हेर्नुपर्छ । त्यसैअनुसार व्यवस्थित ढंगले जमिनको उपयोग गर्नुपर्छ भन्ने हाम्रो मान्यता हो । जग्गाको बर्गिकरण गर्दै घरजग्गा व्यवसायलाई पनि व्यवस्थित गर्ने सरकारको नीति हो ।’ 

सरकारले कित्ताकाटमा लगाएको प्रतिबन्धका कारण अहिले कतिपय बैंकहरू समेत अप्ठ्यारोमा परिरहेको विज्ञहरू बताउँछन् । जग्गामा लगाइएको कित्ताकाट प्रतिबन्धका कारण पहिला बैंकहरूले दिएको कतिपय लोन उठ्न नसक्ने अवस्थामा समेत रहेको विश्लेषक कृष्णबहादुर मानन्धर बताउँछन् ।  

उनले भने,  ‘कित्ताकाट गर्न नमिल्ने जग्गामा बैंकहरूले लोन दिन मिल्दैन, त्यो निर्णयभन्दा पहिला कुनै बेलामा लोन दिएको थियो र ऋणिले ऋण चुक्ता पनि गर्न सकेन भने बैंंकहरू समस्यामा पर्छन् ।’