नेपाल राष्ट्र बैंकले जारी गरेको चालू आर्थिक वर्षको मौद्रिक नीतिले घरजग्गा कारोबार प्रभावित हुने भएको छ ।

मौद्रिक नीतिले घरजग्गा धितो राखेर ऋण लिने व्यवस्था कसिलो बनाउँदा यस क्षेत्रको कारोबारसमेत प्रभावित हुने देखिएको छ ।

घरजग्गामा बैंकहरूबाट कर्जा प्रवाह नै कम गराउने नीति केन्द्रीय बैंकले लिएको छ । अघिल्लोपटक १९ प्रतिशत रहेको कर्जा विस्तारको लक्ष्य घटाएर १२.६ मा सीमित गरिएको छ ।

एकातिर बैंकले घर जग्गामा ऋण प्रवाह नै नगरुन् भन्ने उद्देश्य मौद्रिक नीतिले लिएको छ भने अर्कातर्फ घरजग्गामा बैंकबाट लिने ऋणको सीमा पनि बर्सेनि घटाउँदै लगेको छ । यो वर्ष घरजग्गा धितो राखेर लिने ऋणको सीमा ३० प्रतिशत मात्रै बनाइएको छ ।

राष्ट्र बैंकले जारी गरको मौद्रिक नीतिले ‘बैंक तथा वित्तीय संस्थाले घर/जग्गा धितो राखी निश्चित प्रयोजन नखुलेका नयाँ अधिविकर्ष कर्जा, धितो कर्जा, सम्पत्ति कर्जा, व्यक्तिगत आवधिक कर्जा प्रवाह गर्दा कर्जा र सोको धितो सुरक्षणको फेयर मार्केट भ्यालुबीचको अनुपात घटाएको छ । यस्तो अनुपात काठमाडाैं उपत्यकाभित्र बढीमा ३० प्रतिशत र अन्य स्थानको हकमा बढीमा ४० प्रतिशतसम्म कायम गर्नुपर्ने व्यवस्था,’ गरेको छ ।

यसअघि काठमाडौं उपत्यकाभित्र मूल्याङ्कनको ४० प्रतिशत र बाहिरको हकमा ५० प्रतिशतसम्म कर्जा पाउने व्यवस्था थियो । मौद्रिक नीतिको नयाँ व्यवस्थाले १ करोड रुपैयाँ मूल्यांकन भएको सम्पत्तिका लागि बैंकहरूले उपत्यकाभित्र ३० लाख रुपैयाँ मात्रै ऋण प्रवाह गर्न पाउने भएका छन् । 

पछिल्लो तीन वर्षदेखि निरन्तर घरजग्गा व्यवसायलाई सरकारले निरुत्साहन गर्दै गइरहेको छ । कोरोना महामारीपछि यो क्षेत्रलाई अनुत्पादक मानेर बैंकबाट कर्जा प्रवाह निरुत्साहन गरिँदै गएको देखिन्छ ।

महामारी अगाडिसम्म बैंकहरूले ह्वारह्वारर्ती कर्जा प्रवाह गरिरहेको घरजग्गा व्यवसायमा अब भने लगानी निरुत्साहन गर्न केन्द्रीय बैंकले मौद्रिक नीतिको औजार चलाएको हो ।

आव २०७८/७९ को जेठसम्ममा बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरूले १ करोड ५० लाख रुपैयाँभन्दा बढीको व्यक्तिगत आवास कर्जाका लागि ३ खर्ब ३९ अर्ब रुपैयाँ प्रवाह गरेका छन् ।

यस्तो कर्जा सो अवधिसम्म घरजग्गा व्यवसायका लागि भने २ खर्ब २३ अर्ब रुपैयाँ प्रवाह भएको राष्ट्र बैंकको तथ्यांकले देखाएको छ । गत आव २०७७/७८ मा भने १ करोड ५० लाख रुपैयाँसम्मको व्यक्तिगत घर कर्जामा २ खर्ब ८४ करोड रुपैयाँ प्रवाह भएको थियो । उक्त समयमा घरजग्गामा गएको कर्जा १ खर्ब ८० अर्ब रुपैयाँ रहेको पनि राष्ट्र बैंकको तथ्यांक छ । 

‘कारोबार घट्ला मूल्य घट्दैन’

नेपाल जग्गा तथा आवास विकास संघका अध्यक्ष इच्छाबहादुर वाग्ले सरकारले बर्सेनि घरजग्गा व्यवसायलाई निरुत्साहन गर्दै जाने गरी लिएकोप्रति असन्तुष्टि व्यक्त गर्छन् । उनी भन्छन्, ‘सरकारले एकातिर कम्पनीमार्फत व्यवस्थित कारोबार गर्ने भन्ने अनि अर्कातिर घरजग्गा व्यवसायलाई नै निरुत्साहन गर्नु व्यवहारिक देखिएन ।’

वाग्लेले थपे, ‘बाहिरबाट आउने रेमिट्यान्सको भरमा मात्रै यो क्षेत्र चलेको छैन । यसअघि ६० प्रतिशत ऋण लिन पाउने व्यवस्था हुँदा ३० प्रतिशत मात्रै आफूले हालेर कारोबार गरेकै थिए । अब ४० प्रतिशत ऋणका लागि ६० प्रतिशतको जोहो गरेर मात्रै कारोबार गर्छन् ।’

उनले जग्गाको मूल्य नघट्ने दाबी गरे । ‘मौद्रिक नीतिको व्यवस्थाले कारोबार कम होला, तर मूल्यचाहिँ घट्दैन’, वाग्लेले भने ।

बैंकले ऋण कम दिने भनेकै भरमा यो क्षेत्रको कारोबार नरोकिने दाबी रियलस्टेट व्यवसायीहरूको छ । 

नेपालमा आउने रेमिट्यान्सको प्राथमिकता अहिले पनि घरव्यवहार चलाउने र बचेको पैसा घरजग्गामा नै हाल्नेमा छ ।

बाहिर बसेर शेयरको कारोबार गर्न नसकिने हुँदा अब झन् नगदमै घरजग्गा किनबेच चल्ने बुझाइ वाग्लेको छ । 

यो क्षेत्रमा जो कोही पनि प्रवेश गरेर व्यवसाय गर्ने र अस्वस्थ प्रतिस्पर्धा हुनुले पनि अस्वाभाविक रूपमा घरजग्गाको भाउ बढ्ने गरेको तर्क नेपाल जग्गा तथा आवास विकास संघका अध्यक्ष वाग्लेको छ ।

भन्सार राजस्वपछि सबैभन्दा बढी राजस्व पाउने क्षेत्र रियलस्टेट नै भएकाले व्यवस्थित कारोबार गर्नेहरूलाई निरुत्साहन गर्न नहुने र प्रोत्साहन नै गरेर जानुपर्ने तर्क पनि घरजग्गा व्यवसायीले गरेका छन् ।

मौद्रिक नीतिले गरेको पछिल्लो व्यवस्थाले बैंकबाट ऋण लिएर कारोबार गर्ने सर्वसाधारण भने प्रभावित हुनसक्ने देखिन्छ । बाहिरबाट रेमिट्यान्स लिएर आउनेका लागि मात्रै नेपालमा जग्गा कारोबार हुने र यहीँ बसेर कमाउने साधारण हैसियत भएकाले घरजग्गा किन्न नसक्ने अवस्था आएको छ । 

घरजग्गाको मूल्यमा अति वृद्धि भयो भनेर निरुत्साहन गर्नुभन्दा पनि नीति तथा कार्यक्रममा आएको कम्पनीमार्फत कारोबार गर्ने व्यवस्था कार्यान्वयन हुनुपर्ने तर्क रियल स्टेट क्षेत्रका व्यवसायीले गरेका छन् । यसलाई व्यावहारिक मात्रै बनाउँदै जानु र सरकारले भूउपयोग नीतिलाई कार्यान्वय गर्दै जानु उपयुक्त हुने बुझाइ यस क्षेत्रका जानकारहरूको छ ।

नेपाल बैंकका प्रमुख कार्यकारी अधिकृत (सीईओ) कृष्णबहादुर अधिकारी मौद्रिक नीतिको व्यवस्थाले व्यक्तिगत घरजग्गा कर्जामा ऋण जान कम हुने बताए । उनले भने, ‘यो वर्षको मौद्रिक नीतिको व्यवस्थाले कारोबारमा असर गर्न सक्छ भने राजस्वमा नै पनि असर गर्छ ।’ 

पछिल्लो समय कर्जाको विस्तार लक्ष्य नै कम भएकाले व्यक्तिगत कर्जामा असर गर्न सक्ने भएपनि व्यापारिक कर्जामा भने कुनै असर नपर्ने बुझाइ सीईओ अधिकारीको छ ।

व्यापारिक कर्जामा आफ्नो मापन आधार हुने हुँदा कारोबारमा सुस्तता आउन सक्छ । माग बढी हुने र बिक्री मात्रै कम हुने भएकोले भाउ घटाइहाल्छ भनेर भनिहाल्न नमिल्ने बुझाइ सीईओ अधिकारीको छ ।

‘मौद्रिक नीतिको व्यवस्थाले रियल स्टेट क्षेत्रमा ऋण प्रवाह कम हुन सक्छ । तर, बैंकहरूलाई लगानी गर्ने क्षेत्र प्रशस्तै भएकाले ३० प्रतिशतको सीमाले खासै असर पर्दैन’, सीईओ अधिकारीले भने । 

बैंकिङ विज्ञ भुवन दाहाल भने मौद्रिक नीतिको व्यवस्थाले घरजग्गा धितो राखेर अन्य काम गर्नेलाई निरुत्साहन गर्न खोजेको हुँदा घरजग्गाको कारोबारमा खासै असर नपर्ने तर्क गरे । घरजग्गा धितो राखेर ऋण लिने अनि त्यसलाई शेयर बजार वा उद्देश्य नखुल्ने गरी अन्यत्र लगानी गर्नेको हकमा कडाइ भएको दाहालले बताए ।